今年过完年，许文就将刚买到手的一套天一广场附近的房子，以月租2200元的价格挂在了小区附近的中介。该房子50多平方米，位于环境不错的老小区4楼，虽说内部装修比较陈旧，但也算清爽。月租是许文参考附近小区的水平定的。
但是，等了一个月也没有接到中介的电话。许文又多挂了两家中介，还是没有回音。为了尽快将房子租出去，许文将月租调到了2000元，仍无人问津。她无奈又将月租调到1800元。之后，尽管也接到过1~2个中介电话，却没有啥进展。直到5月1日，许文才以1800元的月租将房子租了出去。
事实上，不少市民有过跟许文一样出租房子的经历，手头的房子，特别是老房子，很难出租。另外，有些交付没几年的房子，虽然装修豪华，小区环境优美，但是租金不高。
有没有什么方法可以让房东实现房租收入的最大化呢？其实，在租房这件事上，只要你有心，就可以将你的房子以满意的价格快速租出去。在宁波，一些房东及房屋中介有着自己一套出租房子的经验，听听他们怎么说。
长租给中介
减少空置期，又省了维护打理
与许文一样，在租房过程中，肯定会有一个空置期的问题。空置期越长，房屋的平均租金就越低。对房东来说，控制好空置期，是实现房租收益的重要一环。当了多年房东的陈辉称，以他出租掉的一套房子为例，平均下来，每年的空置期在3个月左右。
几年前，陈辉入手了一套鄞州区荣安琴湾88平方米的房子，花了几万元进行了装修，打算出租。“虽然是新小区，里面装修也不错，但是出租并不容易。”陈辉说，当时从挂出去到出租掉，用了3个月，最终才以每月2300元的价格出租掉，这也意味着，3个月的空置期，就损失了6~7千元的房租。
一年后，租客不租了，陈辉又开始四处挂房子，这一次空置期2个月。
在陈辉看来，空置期是影响房租整体收入的一个重要因素。为了降低空置期，陈辉了解到，宁波租赁市场有一种长租业务，即房东将房子长期租给房产中介，每年向中介收取11个月的房租，“这样一来，每年只有一个月的空置期，比我自己出租，出租率大大提高。”陈辉说。
除了减少空置期，省去了房屋维护管理，也是陈辉选择将房屋长租的另一个原因。
陈辉给记者讲述了他此前租房的一次经历。
他在市中心还有一套老房子，有一次，为了尽快将房子租出去，在租客多次讨价还价下，他以低于市场价租给了对方，可这次租赁经历让他很闹心。
“签房屋租赁合同的时候，租客检查过家里的所有设备都是好的，但没几天，就接到对方电话说，他们做菜都是要爆炒的，煤气灶的火很小，没法做菜，一定要让我去修一下。”陈辉认为，这煤气灶的火虽然不算大，正常做菜还是可以的，也没当回事。但是，租客一直来电要求修理，无奈，陈辉找了个维修师傅，最终，花了140元修好了。但是，让陈辉想不到的是，才过了一个星期，对方又来电说，煤气灶火力又不行了，而且语气并不友善。
“我当时正和家人旅游，听到对方在电话里一直抱怨，也来了气，就吵了几句，后来搞得旅游的心情都没有了。”
陈辉说，房屋出租后，肯定会遇到这样那样的问题，一会灯泡坏了，一会煤气灶坏了，遇到个好说话的租客还好，要是遇到个较真的，那就倒霉了。
如果把房子长租给中介后，这方面的售后服务纠纷就会减少。据介绍，经营长租业务的中介都有自己的工程队，中介将租赁来的房屋出租后，租客遇到的房屋问题，将由中介出面来解决。
什么房子不适用长租给中介？
“将房屋以长期出租的方式租给我们，我们提供的是管家式服务，全权负责房屋出租后的维护打理，这种租赁方式是一个大趋势。”宁波爱租网相关负责人杨敏杰说，他们打造的房屋长租平台，出发点就是为了实现房东、租客利益的最大化。对房东来说，12个月的租期，他们支付11个月的租金，可以降低空置期，不需要在房屋出租后再花精力管理房子，避免了跟租客发生各种纠纷。对租客来说，增加了话语权，“房子搬进去没多久，一旦房东要卖房子了，租客只能搬出来，重新找房，我们的长租房就不存在这个问题，而且，对租客来说，我们有一个卖点，就是不收中介费，这样可以加速房屋的出租效率。”
将房屋长时间交给中介去打理，这房子租给什么人在使用，会不会发生群租？这是一些市民在考虑长租时担心的问题。如果你有这种担心，在跟中介签合同时，可以就某些你不允许的现象做特别约定。
据介绍，没精力打理房子或者是人不在宁波的市民很偏爱这种租赁模式。但是，在选择这种租赁模式时，市民也要考虑，在跟中介签租赁合同时，一般都是3年一签，有房屋出售计划的市民并不适合这类租赁。
短租给游客
瞅准商机，比长租收益高
继共享单车、共享汽车之后，眼下，一些宁波人“玩”起了共享租房。共享租房，是把自己闲置的房子放在网络平台上，短租给有需求的市民，从而赚取一定数量的收益，这样的短租比长租收益会高不少。
鄞州五乡人琪女士应该算是宁波比较早尝试共享租房的市民，在知名短租平台Airbnb上，记者搜索宁波房源，立刻被琪女士这套位于东部新城文化广场旁的公寓吸引了。从照片上看，这是套欧式风格的复式房子，总面积100多平方米，明亮舒适，各种设备一应俱全，软装的细微点缀，给人一种满满的家的感觉。与其他宁波房源相比，价格贵不少，一晚的价格是442元，但这丝毫没有影响其人气，光评价就有70多条。
记者随后以租客的身份联系上了琪女士，她告诉记者说，这套房子是精装修交付的，自己配的软装。
琪女士告诉记者说，每逢周末节假日，房子都会提前被订掉，平时她在宁波有事，自己也会居住，负责房屋的清理打扫。“综合来看，每个月的出租时间在半个月以上，平均下来，每个月就有6000元左右的收入，相当于我们小区不少业主整个月出租的收入。”
这样频繁更换入住者，不少人会担心家居用品的维护。对此，琪女士说，入住的大部分客户会把这当自己家一样。
在Airbnb平台，还有一位职业房东，正是看到了短租市场的商机，他在市内核心地段的老小区租了十来套房，并通过专业的房屋改造，重新在短租平台上进行房屋分享。
他介绍说，从前期推出的5套短租房来看，收益不错，他给记者粗略地算了一笔账：一间房250元/夜，20天的入住率，每间房大概有5000元的毛收入。除了付给第一房东的房租和各类损耗，收益率在30%左右。
什么样的房东不适合房屋分享
记者了解到，共享租赁模式在海外早已兴起，类似于uber、滴滴打车一样，有闲置房源的房客通过验证后均可以通过在线注册发布房源，租客可在线支付租金以及押金，押金可由房客来定，最短租期为1天起。除了Airbnb外，越多越多的平台进入房屋分享市场，如途家、小猪短租等平台，还有如赶集网、58同城在大城市也有短租业务。
业内人士也告诉记者，虽说很多人家中都有闲置客房或者投资性住房，如果你想通过房屋分享赚钱，需要有一定的心理准备。
对很多人来说，家是私密度很高的地方。如果难以接受陌生人来到家里，那么显然是不适合做房屋分享的。房客接待、房屋打扫等事宜，需要牵扯很大一部分精力，现在有一部分房东会选择将清扫服务委托给家政阿姨，房东还是应该算一算经济账。
租赁给外国人
房屋干净整洁，可以提高租金
孙女士有两个孩子，家境殷实，此前住在汇豪天下一套220多平方米的房子里。去年，他们住进了别墅，这套房子就空下来了。
出租前，孙女士认为，自己的这套房应该很好出手：小区地理位置很好，距市中心的三江口、天一广场仅一公里，旁边又有姚江和日湖。就小区本身来说，绿化率高，居民素质比较高，小区还有健身器材，小型篮球场等。但是，她发现，看的人很多，真正下单的没有，很多人认为租金过高。在租金方面，孙女士认为，月租12000元并没有过高要价，家里装修的雍容华贵的，使用的都是名贵的家具，所有的家用电器都是进口品牌。
后来，经朋友介绍，孙女士找到了灵达商务服务公司。这是一家专门从事高端涉外管家服务的公司，专门帮外国人寻找高端房源。
灵达商务服务公司的杨丽莉看了房子后认为，房子户型好，有4个房间，还有大阳台，是外国人喜欢的。但几位外国人看了房子后，都不满意。一番沟通后，杨丽莉告诉孙女士，房屋没有赢得客户满意，最根本的原因不在于价格，而是没有达到客人的心理需求。她认为，这套房子，各方面情况都很好，但是忽视了细节。
一家人在这里居住多年，两个孩子在墙壁上涂涂画画，墙壁早已是斑斑点点。虽用的是进口家电，但是已沾满了油污、锈点。还有，她认为很奢华的那些华丽挂灯，外国人觉得太晃眼，根本不适合居家使用。
在杨丽莉的建议下，孙女士重新粉刷了墙壁，换上了从宜家买来的简约灯具，再把所有的家具、抽油烟机、冰箱等进行了彻底清洁，又添置了一些软装和绿植。很快，孙女士以月租14000元的价格成功租给了外国人。
外国人最心仪什么样的房子？
“我跟房东、外国人打了多年交道，服务着宁波5000多位外籍客户，总结发现，房子要顺利出租，关键一定要定好位，这房子你是想租给谁来居住的。”在宁波从事了多年高端涉外管理服务的杨丽莉说，他们有不少独家委托的房源，这些房子位于高档小区，主人名下有多套房源，但由于不方便公开身份，或者主人长期不在国内，无暇打理房子等各种原因，交给他们独家代理。拿到房子后，他们会先对这些房子进行定位，根据房屋的大小、装修、环境等各种因素进行评价，然后给房东提出一些改造建议，协助房东完善所有入住前的工作，如安装网络、卫星电视、电话等。
如果房东不方便进行改造，还可以全权委托给他们对房屋进行整改等。
由于语言的不同，为了避免沟通障碍，确定各方的权利、义务，灵达商务服务公司拟定了一份14页长的业主委托服务合同，如他们提供入驻房屋检查服务，催收房租，代开发票，提供退房检查服务，协助房东对租金和相关水电、物业等费用的余额结算等。此外，他们还提供一份价值10万元人民币的家财险。
据了解，有了精确定位、一系列管家式服务以及双语房产网站、租赁房产杂志月刊的投放，这里的房屋流动性很高。
考虑到外籍客户有预算，素质相对较高，很多市民都想把房子租给他们。那么外国人心仪什么样的房子呢？
“房子大小都没关系，大套型、一室一厅、两室一定都可以，外国人也有不同的层次和群体，但是他们选择房子时，有一些共同点。”杨丽莉介绍说，社区是否安全，是他们考虑的核心问题。此外，他们不喜嘈杂环境，偏爱安静，最好小区有健身场所，游泳池，网球场等。杨丽莉说，从她接触这么多的外籍客户经验来看，他们特别在意房屋干净程度，比如墙上有霉斑等，是他们接受不了的。”杨丽莉举例说，有一位外籍客户看中了一套房子，觉得各方面都不错，但是墙纸上有霉斑，他就要求房东去除墙纸将墙壁刷白，为此，他愿意多出租金。
还有一个外国人已经跟房东签好了租房协议，当时约定好房东要把屋内的霉斑处理掉，可这个问题根本没引起房东的重视，在交房时，外籍客户发现霉斑没处理，就中止租房了。
在日光盘和抢房成为热词的时候，房子这一特殊商品的投资性质，又被人拎出来了。
“我梦寐以求的生活是，当上包租婆，每日游山玩水，收收房租。”“我的理想就是当包租婆，不干活，光拿钱。”
你以为包租婆很好当吗？
首先你得有房子，买房子得一大笔钱吧，虽说可以贷款，但也是要还的嘛。如果手里钱不宽裕，这个包租婆你还真当不起。
我们来算算当包租婆是不是真的很好赚。
在算账的时候，往往会考虑房价，按揭月供，房租收入等。这些数字加加减减，来测算当个包租婆是否划算。实际上，得出划算与否的结论，中间的计算过程还是挺复杂的。比如说，通过银行贷款买下房子，那么利息支出是你支付的显性成本，这些是大家容易看到的。不少人不会去计算隐性成本，即使用自有资源而放弃其他可能性中得到的最大回报的那个代价。
如果你买房子是为了出租获取租金收益的话，那么除了买房的支出以外，你还必须考虑作为房屋的持有者——房东需要支付房产的持有成本，包括：维护费用、基本的装修和家具支出、与房客沟通的时间成本、以及房屋损坏或房客恶意拖欠房租的风险等。如果你是背着房贷当包租婆(以租养房，租金用来抵贷款)，那压力可不止一点。换租客的时候可能会有青黄不接，空档期如果久了就会焦虑，当然还有会担心房价跌了，租房市场不好啦等。
另外，如今的租售比是很低的。租售比一般是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。如果租售比低于1:300(即1:400，1:500，按照租售比为每个月的月租与房屋总价的比值理解，就是在1:500的情况下，需要500个月才能收回购房成本)，这意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；而如果高于1:200(即1:100)，表明这一区域房产投资潜力相对较大，租金回报率较高，后市看好。
作为一种商品，从本质意义上说房地产的价格是由房地产的供给和需求决定的。但房地产商品和房地产行业的特点，使得房地产的供给和需求具有独特的地方。一方面，房地产商品的基本功能是满足消费者正常的居住需求。另一方面，由于国内投资渠道偏狭窄，致使房地产又成为了一种投资品，还存在着投资者对房地产的投资需求。这种投资需求，使得单个人或单个家庭持有多套住房的情况并不少见。为了获得投资的保值增值，这些住房中的一部分也会进入租房市场，这就使得租房市场的房源偏多。
相应的，由于房地产价格逐年攀升导致的消费者形成的不合理预期和恐慌心理，使买房置业的人增加，而传统的“成家立业”思想，使得婚房消费几乎成为一种标配。这也使得一部分更合适租房的群体提早进入了有房时代，使的租客群体减少。
租房市场上供过于求的状态，对于租金的影响是很明显的。这导致租售比偏低。房租可以弥补一些房子持有的成本，但是仅仅靠房租的回报率，大部分是抵不过普通的银行理财产品的。当然，房产升值也会带来回报，而确实，这个回报在房价上涨的阶段，会远远高出租金回报。
说来说去，当包租婆要赚的好，还是得靠房价涨啊。在日光盘一再出现的当口，大头菜还是不建议你冲进去抢房当包租婆的。你考虑一下机会成本，再想一下，是不是大多数情况下，少数人才赚得到大钱？所以大部分人抢着入市的时候，总不是什么好的时机。房价是不可能没有天花板的，希望你不要做着包租婆的美梦成为接盘侠。
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